多城紧急更改第二轮集中供地规则 “竞品质”成为标配

1. 多城紧急更改第二轮集中供地规则 “竞品质”成为标配

8月26日，广州、杭州等地同时发布第二批集中供地挂牌出让公告。相较于第一次集中供地，两地从地块竞买人的资格要求、购地资金来源、出让方式等方面进行了调整。而从此前合肥、南京、成都等热点城市相继公布的第二轮集中供地公告来看，也均从上述几方面进行了升级。
多位业内人士在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，首轮集中供地中部分城市的土地溢价高、头部企业拿地占比高，有违政策初衷，各城市第二轮集中供地的拍地规则有所调整就不难理解。
“特别是土拍资金来源、马甲情况不一致等，存在扰乱秩序推高房价的情况。而在房价严控的背景下，很多城市要么土地价格控制不住，要么变相增加了房企成本，而房企隐形成本的增加最终也会体现在房价里。”
“偷工减料”能防住吗？
“竞品质”将成为新一轮集中供地的焦点。
具体来看，杭州首次在十城区推出“竞品质”试点地块，采取一次性公告和线下“竞品质”、线上“竞地价”两阶段操作方式，且试点地块全部实行现房销售，通过竣工备案等验收手续并通过政府组织的履约监管核验后方可销售。
合肥包河区BH202105号和经开区JK202113号地块采取“价高者得 投报高品质住宅建设方案 摇号”，当竞价达到最高限价时，仍有其他竞买人愿意继续参与竞买的，则转入竞高品质商品住宅建设方案阶段，参加投报的竞买人需在现场递交参加高品质商品住宅建设方案申请。
而相较于“竞品质”，南京、成都则更进一步，在土拍阶段直接“定品质”。
南京此轮出让地块按“限房价、定品质、竞地价”方式出让，当网上交易达到最高限价须通过摇号确定竞得人的地块，对商品住宅预售条件提高至完成住宅部分投资额的50%，且部分地块不得合作开发。所谓“不得合作开发”，是指“该地块不得联合报名竞买、不得合作开发，竞得土地后，竞得人可以按现有规定成立项目公司，但竞得人须持股100%，且股权不得转让”。
成都则不再以竞配建并自持固定体量租赁住房或续竞自持租赁住房面积比例方式进行拍卖，这也是6月7日成都发布《成都市新建商品住宅技术管理规定》，对成都市新建商品住宅项目的质量、品质、使用功能等进行详细的明确后，首次把“定品质”与土拍挂钩。
“竞品质是在房企综合成本不断上涨但房价严格控制的背景下，防止房企为了变相降低成本，而偷工减料来降低项目品质。这是影响老百姓生命和财产的民生问题，一定会严控。”同策研究院研究总监宋红卫指出。
贝壳研究院高级分析师潘浩与其持有相似观点。在他看来，“定品质在于防范房企因快周转带来产品品质下降，损害消费者权益；其次，可以剔除一部分实力不足的房企，促使房企注重产品力以及项目品质。此举对房企也是新的考验，尤其是资金实力与去化能力。”
中小房企机会来了？
始于今年2月的“两集中”政策，旨在分流房企拍地资金，给地价降温。
“三道红线和房贷集中度管理，限制了企业恶性加杠杆，但土地市场激烈竞争的制度环境仍有待改革。”中信证券此前在研报中称，从制度上来说，土地市场的改革可以说是行业供给侧改革的最后一块拼图——“内卷化”竞争将因此结束。
但从第一轮集中供地执行情况看，不仅没有达到降低地价预期，甚至很多城市的溢价率和成交土地价格都创下历史最高纪录。
比如，招商蛇口以32.5亿元竞得重庆沙坪坝区西永组团一宗商住地块，溢价率高达129.98%；武汉东西湖区地块全部溢价成交，且连续两次刷新该区楼面价；广州黄埔军校小学地块成“马甲”专场，参与“围猎”房企多达320家。
中原方面的数据显示，第一轮集中供地的22个城市合计出让住宅土地达802宗，合计土地出让金达10530亿元，平均土地溢价率为14.7%；平均楼面价为10002元/平方米，同比2020年上涨15.1%。22个城市里，最高的是重庆，溢价率高达36.23%；其次是厦门和杭州，溢价率都在20%-30%之间。
集中供地的初衷，大家好像都忘记了。没有经历过任何试点的第一轮集中供地，以实际行动走向了政策初衷的反方向。
因此，第二轮集中供地最新公布竞拍规则的几个城市都对溢价率进行了调整。
杭州对土地上限价格进行了调整，一般地块溢价率上限为15%，“竞品质”宗地的溢价率不高于5%；南京将竞拍最高溢价率由之前的30%下调至15%；尽管成都未明确规定最高溢价率，但根据宗地的“拍卖起叫价”和“土地最高限价”测算，在成都第二轮集中供应的75宗地块中，绝大多数地块溢价率未超过10%。
“对房企来说有利有弊，优势在于控制溢价率等于控制了土地成本，高价地王现象会有明显减少，增加了中小房企的生存空间。”宋红卫分析指出，另一方面则是对房企资金要求更为严格，这与三道红线是一致的，防止房企变相加杠杆，增加风险。
需要指出的是，无论是杭州还是成都，在最新发布的公告中均对拿地企业资金来源进行了规定，要求竞买资金须为合规自有资金，若经审查不符合要求的，将取消意向竞买人的竞买资格。
“这是一种管理房企土地前融的行为，避免不正当或过度使用金融杠杆进而带来行业发展的风险和隐患，如过度拉升土地市场热度、炒高地价等行为，同时彻底打击以投资为目的开发企业扰乱行业稳定发展。”潘浩分析指出，这是从政府层面进行的一次行业筛查，资金实力不足以及资金运转不健康的企业将逐渐退出市场。

2. 多城下调竞拍门槛，第三批集中供地规则优化能否带动地市回暖？

22城第三批集中供地开始启动。截至10月27日，无锡、南京、苏州和深圳已经挂牌第三批集中供地，从竞拍时间来看，预计多数城市将在11-12月集中出让。
值得关注的是，随着第二批集中供地流拍、撤牌率明显上升，土拍趋冷，南京、苏州等地在第三批集中供地计划中，竞拍规则已出现放松迹象。对此，业内人士预计，在稳地价、稳房价、稳预期下，重点城市第三批集中供地或做出优化。与此同时，在各地供地计划不达标的压力之下，优化地块的出让条件，提高房企拿地意愿也是当务之急。
南京、苏州等城市明显下调竞拍门槛
10月25日，苏州挂牌第三批集中供地，共推出26宗地块，总出让面积203.5万平方米，总起始价405.61亿元，计划于11月24日开始出让。与第二批集中供地相比，苏州第三批集中供地的数量及面积均明显增加，共增加5宗地块，出让面积增幅达到45.2%。
而从苏州第二批土拍结果来看，土地市场降温明显，大多数地块以底价成交。为此，第三批集中供地在出让规则和要求上出现了一定程度的放宽。
据亿翰苏州研究中心分析，苏州第三批次地块的保证金全部下调至30%，而第二批集中供地中除吴江区出让地块保证金为30%外，其余区域保证金比例大多为50%。
此外，第三批次地块不仅将首次付款比例由60%下降至50%，还取消了土地市场指导价（除园区地块外），这也意味着取消了因超溢价而需提前支付尾款的要求。这在一定程度上减少企业需提前支付二期土地款的压力。
而计划于11月25日出让第三批集中供地的南京，在10月24日挂牌了61宗地块，也同样调低了拿地门槛。南京第三批集中供地总出让面积274.16万平方米，总起始价482.86亿元，将按“限房价、定品质、竞地价”的方式出让。
对比来看，南京第二批集中供地中有11宗土地要求不得联合报名竞买、不得合作开发，严格限制股权转让，而第三批集中供地，这一约束则取消了。在房企资质方面，第三批供应地块全部要求资质为三级及以上，此前多数要求二级甚至一级。
同样将于11月25日竞拍的深圳，在10月27日集中挂牌了第三批11宗地块，总规划建筑面积约192万平方米，总起始价352亿元。据深圳市规划和自然资源局表示，本批次用地挂牌方案延续了第二批次用地成功出让经验。
根据深圳第三批集中供地出让规则，除2宗地块拟用于建设出售型人才住房用地外，其余9宗地块均采用“三限双竞 摇号”的方式挂牌出让。其中包括限出售型人才住房面积/可售公共住房面积，以及竞出售型人才住房面积或可售公共住房面积。相比第二批供地，深圳此次没有出现竞自持的规定，这也被业内人士评价为土拍规则略有宽松。
据悉，深圳土地市场供货紧缺，第二批供地在诸多城市土拍转冷的情况下，只有深圳仍有房企积极举牌。在多宗土地竞拍中，突破最高限价标准，进入竞公建面积阶段。
优化“出让条件”以提升房企拿地意愿
“考虑到当前房企面临较大的资金困难，为避免大比例的土地流拍，竞拍门槛将有一定程度的放松。”克而瑞分析人士认为，苏州、南京两城均为热点城市，在第二轮土拍中表现尚可，这样来看，流拍率较高的部分城市竞拍放松的可能性更大。
在中指研究院指数事业部研究副总监陈文静看来，此前，重点城市响应中央“稳地价”要求调整土拍规则，但第二批集中供地与市场下行周期及企业资金承压时点重合，市场整体明显降温，超两百宗地块流拍或被撤牌，“从目前来看，除政策调控频繁、市场调整压力、房企资金承压等因素外，第二批次地块的初始价格、捆绑限制、试点规则、品质要求等出让条件限制，也是房企观望情绪上升和流拍撤牌上行的一个重要原因。”
“基于部分重点城市可售库存整体偏低、涉租赁用地流拍撤牌等原因，重点城市土地市场低迷态势亟须改善。”陈文静预计，第三批次地块或将从参拍门槛、保证金比例、地块体量、自持配建面积、初始价格、试点规则和品质要求等方面做出调整，优化地块的“出让条件”，提高房企拿地意愿，促进土地市场平稳运行。
另据克而瑞分析，虽然“两集中”新政之后，大部分重点城市在供地计划中都加大宅地供应力度，但从重点城市1-10月宅地实际成交规模来看，除广州、深圳已完成全年宅地供应计划超八成外，其他大部分城市如北京、郑州、宁波、厦门、济南等供地完成情况均相对偏缓。而随着第三批土地密集入市，为完成全年供地计划，供地计划完成率不高的城市预计进一步加大宅地供应量。
展望：拿地“盛况”难再现？
值得关注的是，受部分房企财务风险的影响，一些地方在土地竞拍门槛下调的同时，对于房企的资格要求也在提升。其中，苏州第三次集中供地对于参拍企业资质及资金来源的要求更为严格，比如审查资金来源，并在严防金融风险、禁“马甲”参拍同时，要求联合竞买的各方均具有房地产开发企业资质。
对此，克而瑞分析人士认为，市场资金实力雄厚的企业仍存在较好拿地机会，预计市场热度分化延续。
在陈文静看来，9月底以来，中央连续释放维稳信号，市场短期内有望改善，但“房住不炒”基调下政策调控难言大幅放松，房地产市场压力仍在。预计第三批集中供地在土拍规则和出让条件的优化下，房企拿地预期或将边际改善，整体流拍和撤牌情况或略有好转，但市场热度分化态势依旧延续。
亿翰智库分析人士则认为，接下来，行业投资将触底回升，但幅度或有限，第一批集中供地的“盛况”难再现；国企、央企以及部分财务和经营状况优良的民企具有较强的应对外部环境波动和风险的能力，其在此轮供地中表现强韧，享受到了低成本拿地的红利，接下来这些企业在竞争中仍具有明显的优势。