中日房地产比较：中国能否摆脱日本式泡沫破裂？

1. 中日房地产比较：中国能否摆脱日本式泡沫破裂？

二战后的日本房地产市场经历了五个发展阶段：1）战后复兴和制度建设时期；2）经济复苏拉动的地产快速增长期；3）泡沫的迅速膨胀期；4）泡沫破灭后失落的十年；5）经济复苏期。
　　目前的日本房地产市场虽然逐步从泡沫破灭后逐步复苏，但日本目前的地价水平只近似于泡沫前20世纪80年代初的水平。与泡沫破灭时的最高点1991年相比，2009年日本全市住宅用地价仅为最高点的56%，六大都市住宅用地价格为最高点的36%，六大都市商业用地价格仅有最高点的16%。
　　中国目前城市家庭户均居住面积仅为60平米，从这个角度看房地产的问题还不是供给总量饱和的问题。加上还有大量的二、三线城市面临城市化快速提升的机遇，我们认为中国尚有机会摆脱日本式泡沫破裂的风险。我们需要做的是推进经济发展方式由外需和制造业经济向内需和服务型经济转型，启动内需。改进财富的分配方式，使得中低端家庭具有可支撑其需求的购买力，并通过税收政策来降低房地产的金融投资属性。同时，政府在推进保障性住房方面，不应该是运动式的，应切实保证建造主体和资金来源的稳定。
　　也即，我们认为中国的房地产业需要的并不是一场场运动式的调控，而是改革。如果我们在改革中，把握好短期经济发展和中长期经济结构调整的关系，摆脱日本式泡沫破裂的风险，对中国来说不是没有可能。日本的住宅保障制度及财产税制度为中国的相关制度建设亦提供了一定的借鉴参考意义。
　　（具体内容请见附件）

2. 中国房地产跟泡沫破裂前的日本有几分相似

中日国情都不同，详见如下：

1、国家不同，
日本是一亿人口的小国
中国是13亿人口的大国

2、城市化进程不同
日本在1970年就已经完成70%的城市化，到了90年显然更高。
中国到2016年，城市化也不过50%左右

3、政斧不同
日本是一个弱势政斧，政斧要听财团的
中国政斧那真是说一不二

4、泡沫不同
日本当年就是泡沫
而中国今天房子则是刚需

3. 日本房地产泡沫破灭后货币贬值情况

日本经济衰退货币贬值，房地产泡沫破灭并非主因，甚至次因也排不上；建议去搜下“广场协议”，个人也更偏向于这样的论调，日本失落的十年经济衰退是华尔街的金融战阴谋导致的，通过逼迫日元升值，打击日本境外投资，让日本的楼市、股市等庞大的泡沫经济硬着陆；具体的话，虽然泡沫是89年，但因广场协议的规定85-85年10年升值，日元一直到98年才开始大跌，从95年的1USD=80JPY，到98年的1USD=145JPY

4. 日本房地产泡沫破灭能带给我们什么启示

可以说，近期各部门对房地产行业可谓是暖风频吹。11月19日晚，中国银保监会新闻发言人表示，房地产合理贷款需求得到满足。除了银保监发言外，人民银行发布的《2021年第三季度中国货币政策执行报告》中也提出：保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。
  
 在政策落地上，近期房企在银行间市场发债金额逐步恢复并提高，以及近期银行个人按揭贷款放款提速等方面也可以证实房地产行业的融资政策确实得到了一定的放松。
  
 那么，这是不是说国家对房地产行业的根本政策：即房住不炒发生了变化呢？当然不是！那又是什么原因让国家相关部门的政策出现松动呢？原因就是如果放任房地产行业出现流动性危机，进而刺破房地产的泡沫，很可能会使国民经济陷入衰退之中。
  
 我们的邻居就是最好的例子！日本自1985年9月签署广场协议后，为应对日元升值，使出印钞大法，向市场放出滔天洪水。据统计，在1985年至1989年这段时间里，日本地价上涨50%，日经指数累计上涨近200%。除了资产价格上涨外，滥发货币也造成了严重的通货膨胀。
  
 为了应对通货膨胀，日本政府自1989年5月至1990年8月，日本央行连续5次上调利率，贴现率从2.5%上升至6%。货币政策的迅速收紧，后果大家都知道，日本股价和地价相继见顶回落，日本陷入长期的经济衰退，史称失落的30年。
  
 那么，我们应该怎么摸着日本这块石头过河呢？
  
 首先，货币政策应当使货币发行的增速与经济增长相适宜，避免采取极度宽松的货币政策，防止超发货币过多造成资产价格迅猛上涨。俗话说得好，涨得越高，跌得越狠。这一点上我们国家应对是非常迅速的，这几年国家为什么对房地产行业出台那么多的限制政策，不就是为了不让房地产价格上涨过快吗？况且，资产价格上涨过快还造成了贫富差距的进一步拉大，使很多人买不起房、生不起娃。
  
 其次，应当支持实体经济的房产，一定要避免经济脱实向虚。国家应当大力支持高新技术、制造业等行业的发展，只有实体经济发展好了，人民群众的收入才能得到切实的增长。滥发货币一时爽，对国家的产业升级确没什么好处。
  
 所以，国家支持房地产行业的平稳 健康 发展是完全符合经济 社会 发展规律的。
  
 #房地产# #人口出生率首次跌破10‰# #央行：坚持稳地价、稳房价、稳预期#

5. 日本房地产泡沫破裂后 老百姓就买得起房子了吗

为什么日本房价泡沫破裂后，经济实力还那么强？说出来你别不信！

6. 日本当年真的是自己主动刺破房地产泡沫的吗？

   
   上世纪90年代初，日本也没有主动剌破房价泡沫，起码日本政府本意并不是这样想法，之前日本政府对房地产也进行过调控，但是房价屡调屡涨，根本不听使唤。当时，日本楼市早有失控的风险。主动剌破房价泡沫的是美国的次贷危机，这是美国政府主动剌破的，因为美国经济有很强的自愈力，没几年风险化解掉，经济又可以茁壮发展。 
   
   那么日本房价是怎样下跌的呢？当日本人在为高房价而欢呼之时，美国政府突然开始收紧货币政策，加息和缩表都开始了，而日本当时经济政策紧跟美国，就是美国搞宽松政策，日本也宽松，而美国现在收紧货币了，并且加息，日本也开始上调利率了，这样经历数次连续加息后，使得日本购房者的成本急剧上升，可能刚需还能坚持一下，但是炒房者肯定呆不住了，就开始抛售房产，而由于日本房价太高，购买力有限，`日本的房价就开始了大跌。一个跌去了七八成，从此日本经济出现了大衰退。 
   
   应该说，日本政府跟着美国频繁加息，是导致日本房价的主因，但是我们也要看到，即使不加息，维持低利率不变，只要日元由升值变成贬值趋势，大量国内外资金也会抛售日本房产，还是要离开日本。
   
   另一方面，房地产疯狂总要结束，炒房者买房不是做房东的，而是要变现获利了结的，当日本房价炒上了天后，各路资金也会主动获利了结，可能届时日本的房价会跌得更猛，更惨烈。
   
   一个国家有房地产泡沫，不可怕，看你愿意不愿意剌破，如果不想剌破，想把危机往后拖，那就会出现泡沫越来越膨胀，危机越来越严重，或许像美国对待次贷危机主动剌破还好一些，越往后拖，房地产泡沫风险会越拖越大，最后到了不可收拾的地步。
     
           日本政府已经没有能力让它不破了。如果用上所有的力量，让它不破。后果只会越来越严重。所有的人都投资地产生意，没有搞实业。没有经济来源，那什么维持高房价呢？         看如今的中国，在经济低迷的时代。投资地产，或许是最后一博了吧！前期捞到钱的正在退出（李嘉诚，王健林等）后面接盘的刚需族，或许会很惨很惨的 （工资不够还房贷就悲催了）
   与其说日本主动刺破房价泡沫，不如说是日本的一种无奈之举。
    一、为什么要主动刺破房价泡沫：    在1991年刺破泡沫前的4年里，日本的地价疯狂上涨超过200%，甚至和比自己国家大1.5万倍的美国地价相当。
   而当时日本的房子已经没有刚需购买了，只剩下投资客来回倒手房子，没有新的接盘侠，有没有投资刺激，为了避免泡沫的进一步扩大，导致经济全面崩盘，日本不得不主动刺破房价，寻求自保。
    二、每一场房价泡沫，都伴随着大片区域的经济危机：    美国在2008年次贷危机爆发，造成全球性经济危机，这与美元的全球地位有关，更与美国房产泡沫有关。
   香港1998年发生房产泡沫，整个东南亚地区经济危机。
   这样的事发生的有很多，每一次都会给世界和人民带来严重后果。
     
    三、日本房价不主动刺破，任由其发展，会产生民不聊生、生灵涂炭的严重后果：    1、银行和百姓的钱大多压在房地产中，一旦房价泡沫扩大下去，百姓的钱会大量缩水，违约还不起房贷的人会越来越多，银行的钱将会大面积亏空，如果没有新的资金注入，将导致银行倒闭，国家经济滑坡，金融危机。
   2、对于百姓，房价泡沫继续发展，物价会越来越贵，收入大幅度缩水，紧接着大量失业，就像2008年美国次贷危机一样大量人民失业，连饭都吃不上。
   3、物价飞涨、金融机构倒闭不景气、人民失业，慢慢发展下去，将造成 社会 的巨大恐慌，极易造成 社会 混乱。
   所以日本不去主动刺破房价泡沫，后果真的是不敢想象的。
      日本当年真的是自己主动刺破房地产泡沫的吗？ 
   自己主动刺破房产泡沫？告诉你，不是，是美国将其房产泡沫刺破的，且刺得毫不留情，让日本经济倒退二十年。不，至今都没有完全恢复元气。
   面对日本经济快速发展，已经达到美国经济总量的60%，且房价出现了一定程度的泡沫，美国便要求日本与其签订了一份广场协议，亦即要求日本允许美国资本大量进入日本，且回报率不能低于5%。面对美国的强悍。日本也没有办法，只能这样做。美国资本进入日本大概5年左右的时间，美国政府看到日本房地产的泡沫已经够大了，就要求美国资本撤离日本市场，就这样，日本的房地产泡沫被刺破了，房地产市场崩盘，经济也崩盘。
   所以，日本的房地产市场泡沫破裂，是拜美国所赐。只是，日本是一个没有记性的国家，也不知道对错的国家，反而成为也美国的附属，时时处处听美国的，成为美国的盟友，也是让人醉了。
   日本以为房价永远不会破，根本不存在主动刺破房价的。如果日本的房价任其发展，日本人现在就是世界上最富裕的国家，每年卖几套房子就可以换来石油，换来电子产品，换来粮食。工人不用做工，农民不用种地，全国每天盖一套房子卖掉就够吃喝玩乐了，，，，。
   其实我们和日本还是不太一样，日本人口少，当时对住房的刚需求基本已经满足了，剩下的都是倒腾房子的投机客，没有新的接盘侠，再怎么倒腾还是在投机客自己手中！咱们现在的问题是，我们人口很多，刚需还有非常大的需求，而他们正是看中了这些刚需，所以抬高房价，房价再高都有一部分会接手的！我们的矛盾是:绝大部分有刚需的民众已经负担不起这么高的房价了！ 刺不刺破其实都没有区别，都会有巨大的伤害，当然不刺破的伤害更大些，他会透资国民未来几年甚至10年的消费力，这将是一个巨大的骨牌效应，会导致实业颓败，消费不振， 社会 经济陷入恶性循环，目前这种效应正在慢慢凸显！
   现在房动则百万，曹公所讲有钱人多套房卖有钱人卖不掉一样的，只能卖给苦命的老百姓三代为奴，不值的一生，老家有房就行，做事量力而行，资金够改善在改，不能6个钱包，会害死自己的，如果调控20年怎么办？。
   对于当时日本房价泡沫破裂，与美国利率政策、国际大环境有密不可分的关系，但对于房地产泡沫的破灭，主要是这几个因素综合推动，一个是房地产市场价格本已远远超出合理承受范围，超出了房价价格中枢本身；一个是房价利率不断攀升，过高的房地产市场利率，加剧了购房者成本，加剧了泡沫破裂速度；一个是外部利率环境、国际政策等因素影响，加快本地资本外逃压力，而本土资金吸引力、投资环境的好坏，或多或少影响到整个房地产市场的吸金效应，这从一定程度上影响到资本外逃压力，而房地产市场价格泡沫，往往会是一个过程，同时也是多因素综合反映，而过高价格终究逃不过价值回归，这也是给国内房地产市场的高房价现象的一种警示。
   首先日本房地产的泡沫他是不会主动刺破的，虽然也有调控政府的责任不是没有，可也不会主动的去刺破，细节大家都知道就不用讲了，主要是日本不是一个主权国家，从国防到经济主要是看米国行事，它的经济快速发展已从经成为了世界老二的时候，米国就用301法案来对日本调查了，米国从经济方面打压日本，不光房地产其它经济方面也是一个样。最后也是很成功的，几十年了日本经济到现在还没有缓过来。
   所为的泡沫就是没有控制好无形加杠杆起的作用，房地产市场要是开发商用自己的钱盖楼，买房者用自己所储存的钱来买房子，到一万年也不会出现泡沫。香港红色资本家霍英东老先生创造出来的卖楼花，和李嘉诚创造出来的卖建筑面积到现在还在使用，日本那时也是用的这样的办法。卖楼花就是现在的卖期房，卖建筑面积就不用讲了，这个大家都是知道的。
   房地产市场拿中国的事说大家比较明白，一个楼盘开发商首先用部分个人的资金和银行贷款来开发，买房者也是用自己的部分存款和贷款来买房，从开发到买房的人以前大部分都是银行的钱。根据贷款的比列就是加了杠杆多少。这个杠杆要是放的太大，银行贷款也会增大，银行说不好听的也是空手套白狼，他的钱主要是企业和个人的存款为主，当然了现在银行也可以融资就不说了，买房者要是大多数资金链断了，说白话就是买房贷款没办法还了，小部分还是有控制的，要是大量出现的话这就是刺破房地产这个泡沫的开始，随着就是骨牌效应了，不论在那一个国家都是一样的，日本也不会有另类的办法，回答到这里吧。
   
   

7. 日本房产泡沫破裂现象会在中国发生吗？

说到这个问题，我们有必要来看看，中国房产的价值都包括哪些方面：
1. 居住价值，也是全世界房产都具备的，本身的使用价值
2. 户口价值，买房落户，中国特色的户籍制度，很大程度上影响了房产市场，学区房就是个很好的例子
3. 资源价值，周边和配套设施，为房产本身带来的附加价值在中国，这三种价值中最重要的是户口价值，而在日本，却没有这种价值。
东京的人均居住面积是要低于北京的，如果单纯为了居住，并不需要花太多钱。而在中国，户口价值关系到我们生活的方方面面，谁也回避不了，无法将这一部分价值从房屋中排除。
日本没有户籍制度，户口价值为零；日本房产的居住价值不值得一提，都是二三十平米的小户型房子；日本交通发达，城乡差距不是太大，资源价值这方面要比中国好一些。所以日本房价暴涨的情况，几乎都是涨到了投资价值上面，基于了对日本当时经济发展的过渡预期，一旦预期消失，之前被夸大的投资价值将在一夜之间崩塌。所以，中国房价的构成部分是有很多的，中国房产的泡沫也是一种政策性的，不均匀的伪泡沫，不会出现那种全国性的大规模的房价大跌。更多日本房产相关的内容可以进入主页了解更多

8. 日本房产泡沫破裂后为何能社会稳定 详细�0�3

1 日本房产泡沫破裂后为何能社会稳定 20 世纪80 年代中期以后，在美国的施压下，日元被迫大幅度升值，给日本对外出口造成负面影响。为防止经济下滑，日本政府多次下调官方利率。日元升值和宽松货币政策的背景，加上长期以来日本政府对银行的过度保护、金融监管存在漏洞、信息披露制度不健全、银行风险意识淡化等因素，大量资金被释放出来，并流向了股市和房地产市场，推高了股价和地价，房地产泡沫逐渐形成。在短短几年的时间里，东京的地价市值就上涨到相当于整个美国的地价，足见这一时期日本的地价飙升到近乎荒唐的地步。 然而，是泡沫终究会破灭，只不过当你身处泡沫之中时，常常会被浮躁和奢华所诱惑，从而迷失了方向，正如美国前联邦储备委员会主席格林斯潘所言，“只有当泡沫破灭后才会意识到它的存在。”1990 年3 月27 日，大藏省发布了“金融机构不动产融资总量限制”的通知，开始对不动产融资进行限制，这一措施的实施后来被称为日本房地产泡沫破灭的“引火擎”。随后，日本各大银行开始大幅度减少发放有关房地产的贷款规模，提高贷款利率，并开始征收地价税。这些措施对抑制房价上涨产生了效果，日本房地产泡沫走向破灭。1991 年以后，日本几大都市圈的地价开始明显下跌，现在日本的住宅价格还不到泡沫时期的一半。 战后经济上的巨大成功导致对泡沫缺乏警惕，多数人相信“土地神话”会继续 在20 世纪80 年代中期之前，日本没有经历过泡沫经济，缺乏对泡沫经济的认识和警惕性。战后经济上的巨大成功，又大大助长了日本的自信心，对于80 年代后期的资产迅速膨胀，很多日本人形成错觉，认为是“一个崭新时代的到来”。这也是为何在房地产泡沫时期日本政府和媒体一直没有人公开表示过对泡沫破灭的担忧，而民众更多看到和听到 2 的是“土地升值”、“银行不倒”、“三菱并购美国洛克菲勒中心”等令人鼓舞的消息。多数人也相信，日本强大的经济实力、土地资源的稀缺性等会支撑“土地神话”的延续。 在这种沉醉的氛围下，加上1990 年6 月日本房价开始出现拐点时，制造业设备投资、对外出口及国内销售依然活跃，无论政府还是国民都没有意识到房地产泡沫开始走向破灭，更没有想到的是，日本经济从此会进入“失去的二十年”。很多人认为，地价下跌只是暂时的，至少跌幅不会这么大，银行也是抱着这种希望而搁置已经出现的不良债权问题。支撑这一想法的理由除了对“土地升值”的信念外，还有一个是：日本是出口导向型经济，在日元不断升值的形势下，为促进出口，政府会增发货币来拉低日元汇率。随着日元对美元汇率逐步回归，日本经济就会保持稳定增长，房价也会随之恢复，并存在上涨的可能。所以，在日本房地产泡沫破灭、地价下跌的初期，没有多少人急着出售手中的房产，社会总体处于稳定的常态。 民众对房地产市场从希望逐渐走向绝望的时候，日本整个社会也没有出现大的波澜和动荡 如果说泡沫破灭之初，日本国民在对房地产市场抱有回升的希望之中不断消化地价下跌的事实，那么，当1991 年第2 季度后日本实体经济转入萧条、国内失业人数增加、国民持有的股票和房屋价值大大缩水、民众对房地产市场从希望逐渐走向绝望的时候，日本整个社会也没有出现大的波澜和动荡，这其中有着深层次的原因。 首先，日本是一个法治国家，也是一个诚信社会，国民普遍具有较强的契约意识。孩子从小就受到家庭和学校的教育，要遵纪守法，信守承诺。在日本，进行房地产交易时，卖方会事先把各种风险及其后果讲得非常清楚，如果买方愿意承担这种风险和责任，双方 3 才有可能成交签约。这样，买卖双方对自身的权利和风险、责任等都有充分的了解，而一旦签约，遵守契约则是理所当然的事情。如果成交之后出现问题和纠纷，可以诉诸相关法律，对各类违约行为进行相应的处罚。 其次，房价下跌对普通工薪阶层和低收入者的影响有限。日本人对房地产的买卖、持有和转让都需要缴纳一定的税，如房地产取得税、印花税、固定资产税、所有权转移登记税等。如果将房屋作为财产留给子女的话，还需要缴纳赠与税和继承税。购房的税收成本和负担，成为日本人在买房时需要权衡的一个重要因素。所以，日本的普通工薪阶层和低收入者一般买不起房，有钱人也不会出于投资目的而囤积多套住房。另一方面，在日本，有很多人靠租房生活，年轻人结婚时租房现象也很普遍，而租房者往往是低收入阶层，地价、房价下跌也会推动房租下降，使他们可租到更便宜的住房。还有一点需要注意的是，日本在泡沫经济尚未形成之前，业已建立起相对完善的失业、医疗、养老等社会保障制度，基本上能够保证所有人的基本生活，这也有助于抵御经济危机和突发事件，维护社会的和谐稳定。 泡沫破灭的启示：市场经济下不存在“土地神话”，房价不可能只涨不跌 当前，围绕中国房价的讨论十分激烈。毋庸置疑，中国房地产市场存在泡沫，其直接的表象就是大量资金脱离了实体经济，流入房地产市场，引起房价异常上涨，幅度已经明显超出了经济的实际增长水平，也大大超出了民众的支付能力。那么，中国是否会像日本上世纪90 年代初那样出现房地产泡沫破灭?这是近两年来一直被各界关注和争议的问题。 一种观点认为，中国城市化水平还不高，土地资源有限，房价有自然上涨的压力;购房者以自我资金为主，面向房地产的贷款规模有限;中国的外资较多，美国要求人民币升 4 值难以得到广泛支持，所以，中国不会出现像日本那样的泡沫破灭。也有一种观点认为，中国的现状与当年的日本有着很多相似之处，如：出口导向型经济、人民币升值、产业结构转型等，中国可能会像日本那样出现房地产市场崩盘，甚至会比日本更严重。还有一种介于二者之间的观点。不管何种观点，从这些观点的争论中我们可以看出，泡沫形成和破灭的原因是复杂多样的。 与二十年前的日本相比，当前我国面临着更为复杂多变的国内国际环境。一方面，在欧美日经济放缓的情况下，贸易保护主义升温，人民币升值压力和预期增大，加上中国经济仍保持较快增长，巨大的投资市场和利差的存在，对热钱具有一定的吸引力;另一方面，经济国际化日益加深，资金跨境流动日益频繁，投机性因素增多，国际市场稍有风吹草动，热钱很可能会大量涌入新兴市场。而且，我国地广人多，虽然一线城市的住房刚性需求逐渐退潮，但二三线城市的刚性需求依然旺盛，因此，对房地产市场的调控不能掉以轻心，同时也不能忽视可能隐藏的社会问题。 这方面，日本房地产泡沫的形成和破灭或许能给我们一些借鉴和启示。第一，发现泡沫及时挤出，不要等泡沫越大后再采取措施，那样只会加重破灭后的痛苦，更不要寄希望于事后补救，防患于未然最重要;第二，积极引导剩余资金转化为产业资本，使其流向实体经济，从资金源头上防止泡沫的形成和膨胀;第三，在对房地产市场进行调控的同时，加强对投资者的风险教育，房地产不是普通的大众消费品，存在较高的风险，市场经济下不存在“土地神话”，房价不可能只涨不跌;第四，普及民众的契约意识，告诫投资者购置任何风险品后，不仅仅是可以享受价格上涨时的利润，同时也要承担价格下跌时的风险和损失。任何交易一旦签约，需要履行契约，而对于那些已经或可能蒙受损失的投资者， 5 有必要加强心理教育和疏导;第五，尽快健全和完善我国有关房地产的法规、税收制度等，加快社会保障体制建设，构筑和谐稳定的社会。 作为中国的民众，从日本房地产泡沫的破灭中也有需要学习和借鉴的。那就是，泡沫经济破灭后，日本国民的生活态度发生了一定变化，不再像泡沫经济时期那样追求奢华高档的消费品，而更加务实，喜欢购买货真价实的低价商品。